各區(qū)、市人民政府，青島西海岸新區(qū)管委，市政府各部門，市直各單位：
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2017〕73號），加快培育和發(fā)展我市住房租賃市場，經(jīng)市政府同意，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出以下實施意見。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹落實黨的十九大精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。加快推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，擴大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模，促進住房租賃市場健康發(fā)展，滿足多層次的住房租賃需求，奮力把青島建設(shè)得更加富有活力、更加時尚美麗、更加獨具魅力。
（二）工作目標(biāo)。加大住房租賃市場培育力度，增加租賃住房房源供應(yīng)，提升住房租賃企業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化、規(guī)范化水平，促進租購并舉的住房體系建設(shè)。到“十三五”末，基本形成供應(yīng)主體多元、租賃房源充足、政府監(jiān)管有力、租賃關(guān)系穩(wěn)定有序的住房租賃市場體系。
二、培育住房租賃市場供應(yīng)主體
（三）發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵具有一定運營經(jīng)驗和一定規(guī)模的國有、民營和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營范疇，通過新建、改建、購買、租賃等多種方式籌集房源，實施規(guī)?；赓U服務(wù)。鼓勵住房租賃企業(yè)從事中小戶型、中低價位的住房租賃經(jīng)營服務(wù)，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。住房租賃企業(yè)申請工商登記時，經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營，享受國家加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。
（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房項目中長期持有的部分房源用于租賃。房地產(chǎn)企業(yè)自持的租賃住房，可以自行經(jīng)營，也可以委托專業(yè)住房租賃企業(yè)運營管理。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
（五）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助配合業(yè)主出租空置房源。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，通過代管、租賃、購買等方式籌集房源，依法開展住房租賃經(jīng)營。
（六）規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)。充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提供規(guī)范的住房租賃居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。
（七）支持和規(guī)范個人出租住房行為。鼓勵個人依法規(guī)范出租自有住房，支持個人委托住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租自有住房。
三、多渠道增加租賃住房
（八）適當(dāng)新建租賃住房。根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，編制住房租賃發(fā)展專項規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模和布局，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。規(guī)劃、國土資源房管、城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)部門要優(yōu)化審批流程，有序推進租賃住房建設(shè)。探索采取租賃用地整體出讓的方式，在租賃住房需求量較大的區(qū)域集中建設(shè)租賃住房，穩(wěn)步開展試點工作。加大軌道交通周邊租賃住房建設(shè)力度。地鐵站點周圍和地鐵沿線住宅用地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于建設(shè)租賃住房，并優(yōu)先面向符合條件的人才供應(yīng)。
（九）鼓勵企事業(yè)單位自建租賃住房。在企業(yè)較為集中的各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可組織集中建設(shè)租賃住房，主要用于解決企業(yè)或園區(qū)內(nèi)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)人員、新就業(yè)職工和引進人才等的住房困難問題。大專院校、科研機構(gòu)以及用工規(guī)模較大或引進人才較多的企事業(yè)單位可利用自有存量建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，優(yōu)先用于本單位職工和引進人才。利用自有存量建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的，土地用途、使用年限可以保持不變，由規(guī)劃、國土資源房管、城鄉(xiāng)建設(shè)、消防、環(huán)保等相關(guān)部門依法依規(guī)按照實際使用性質(zhì)進行審批。
（十）推動直管公房租賃模式轉(zhuǎn)型升級。整合現(xiàn)有直管公有住宅房源，將閑置房源整修后用于租賃，對直管公有非住宅符合成為住宅條件的，可以按規(guī)定改建為租賃住房。對直管公有房產(chǎn)租賃企業(yè)進行重組整合，鼓勵其通過購買、改建等方式籌集房源，探索直管公房實行市場化租賃新模式。
（十一）改建或收購部分閑置房屋。已建成并空置的國有廠房、商業(yè)辦公用房建筑在完善相關(guān)手續(xù)后，可以按規(guī)定改建為租賃住房。改造時，需對原建筑進行結(jié)構(gòu)安全鑒定，必須在符合日照、消防、人防等規(guī)定的前提下，按照實際使用性質(zhì)辦理相關(guān)變更手續(xù)，不得損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，影響房屋安全。改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執(zhí)行居民價格標(biāo)準(zhǔn)。
鼓勵住房租賃企業(yè)收購、長期租賃或受托經(jīng)營市場存量房源，用于擴大市場租賃規(guī)模。有條件的區(qū)（市）可根據(jù)本區(qū)域內(nèi)住房租賃市場的實際情況，躉租本區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量的閑置房屋，整修后用作租賃住房。
（十二）利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。積極爭取在全市范圍內(nèi)符合條件的區(qū)域開展利用集體土地建設(shè)租賃住房試點工作，在審批程序、建設(shè)方式、產(chǎn)權(quán)管理、運營模式、監(jiān)管辦法、支持政策等方面進行探索，平穩(wěn)有序地推進試點工作。
四、強化住房租賃監(jiān)管
（十三）提高租賃住房信息化管理水平。建設(shè)市級住房租賃信息化服務(wù)監(jiān)管平臺，錄入、核驗租賃房源信息，發(fā)布住房租賃供求信息，明晰和規(guī)范住房租賃交易流程。建立住房租賃當(dāng)事人實名認(rèn)證機制，實施住房租賃合同網(wǎng)上備案制度，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)信息采集、房源核驗、信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、備案登記、信用評價、租房備案證明、補貼發(fā)放的一站式服務(wù)。通過平臺加強對租賃市場的動態(tài)監(jiān)測，為市民租房、政策制定提供數(shù)據(jù)支撐。
（十四）加強住房租賃經(jīng)營主體管理。依托住房租賃信息化服務(wù)監(jiān)管平臺，建立健全各類住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等主體備案制度。經(jīng)過備案的各類經(jīng)營主體，可以依法依規(guī)享受稅收、金融以及運營扶持等優(yōu)惠政策。強化住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理，全面建立相關(guān)經(jīng)營主體的信用檔案，實行“紅名單”“黑名單”分類管理和公示制度，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，信用記錄納入全市信用信息共享平臺。
（十五）加強住房租賃治安管理。公安部門對租賃房屋依法實行治安管理，對租賃房屋的流動人口依法實行居住登記管理，對住房租賃經(jīng)營單位遵守消防法律法規(guī)情況依法進行監(jiān)督檢查，督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋租賃中介機構(gòu)以及其他管理單位排查治安安全隱患。
（十六）嚴(yán)厲查處住房租賃違法違規(guī)行為。租賃住房出租，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變房屋用途。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租，有關(guān)部門要加大檢查力度，對違規(guī)租賃行為依法予以查處。
五、加大政策支持力度
（十七）增加租賃住房建設(shè)用地供應(yīng)量。將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃，合理確定租賃住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模。新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。探索將租賃住房建設(shè)用地與商品住宅用地搭配出讓，用商品房所得收益平衡租賃住房的建設(shè)成本，引導(dǎo)租賃住房建設(shè)。市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、青島西海岸新區(qū)、城陽區(qū)2018年要各推出1宗租賃住房建設(shè)用地開展租賃住房建設(shè)試點工作，上述租賃住房建設(shè)用地應(yīng)確保市政配套設(shè)施完善，周邊交通便利。
（十八）不斷完善公共服務(wù)政策。通過市級住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，將房屋租賃合同備案信息與稅務(wù)、金融、住房公積金、工商、公安、教育、人力資源社會保障、衛(wèi)生計生等主管部門共享。依法登記備案的非本市戶籍承租人申領(lǐng)居住證后，可以按照規(guī)定享有公共衛(wèi)生、計劃生育、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)，符合入學(xué)條件的隨遷子女可以申請在我市按照有關(guān)規(guī)定接受義務(wù)教育。
（十九）建立健全租賃住房法規(guī)制度。制定我市房屋租賃管理規(guī)定，健全住房租賃管理制度，明確租賃各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。鼓勵租賃當(dāng)事人簽訂長期租賃合同，穩(wěn)定租賃關(guān)系。
（二十）加大稅收政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，落實稅收優(yōu)惠政策。對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅；2018年12月31日前，公有租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1?5%計算繳納增值稅；對其他個人出租住房月收入不超過3萬元的，2020年年底前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)中的一般納稅人提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
（二十一）加強金融政策支持。鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)、進入住房租賃市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款等金融支持。鼓勵金融機構(gòu)開發(fā)優(yōu)惠貸款利率的定向金融產(chǎn)品，為住房租賃企業(yè)提供金融支持，鼓勵政策性金融機構(gòu)比照保障房建設(shè)或者棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構(gòu)運用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險。拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作。
（二十二）提高住房公積金使用效率。支持住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設(shè)或發(fā)放租賃補貼。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在我市行政區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房且租賃住房的，夫妻雙方可分別提取各自的住房公積金支付房租。
六、組織保障
（二十三）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立青島市住房租賃工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究討論發(fā)展住房租賃工作的重大事項。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市國土資源房管局。各區(qū)（市）政府也要建立相應(yīng)工作機制，協(xié)調(diào)屬地范圍內(nèi)住房租賃相關(guān)事項。
（二十四）明確職責(zé)分工。進一步健全市、區(qū)（市）兩級住房租賃市場監(jiān)管的組織機構(gòu)，明確工作職能。各區(qū)（市）政府作為本區(qū)域內(nèi)培育和發(fā)展住房租賃市場的責(zé)任主體，要加強本區(qū)域內(nèi)住房租賃工作管理，明確職責(zé)分工，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體系，加強對租賃住房工作的考核評估。
（二十五）加大宣傳力度。充分認(rèn)識加快培育和發(fā)展住房租賃市場對推進我市住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展等方面的重要意義，加大對住房租賃有關(guān)政策的正面宣傳和解讀力度，積極引導(dǎo)消費者樹立理性住房消費觀念，營造良好輿論氛圍。
青島市人民政府辦公廳
2018年5月18日
（此件公開發(fā)布）
來源：青島政務(wù)網(wǎng) http://www.qingdao.gov.cn/n172/n24624151/n24672217/n24673564/n24676498/180529100256356444.html
